案情簡(jiǎn)介：

項女士以夫妻共同財產(chǎn)在婚內買(mǎi)了一套房子，因項女士與柳先生感情不和，故項女士擔心離婚時(shí)丈夫柳先生會(huì )分走自己的房子，便瞞著(zhù)丈夫將房子以買(mǎi)賣(mài)的形式暫時(shí)過(guò)戶(hù)到了自己的妹妹名下，但雙方之間無(wú)價(jià)款交付。協(xié)議離婚時(shí)，在柳先生不知情的情形下，雙方約定將涉案房產(chǎn)歸項女士所有。辦理離婚后，項女士多次向其妹妹提出要求將涉案房產(chǎn)恢復登記至自己的名下，均被妹妹以各種理由拒絕。

項女士走投無(wú)路，在絕望之中找到了我們，希望拿回涉案房產(chǎn)的所有權。

辦案經(jīng)過(guò)：

我們梳理完案情后發(fā)現當初訂立買(mǎi)賣(mài)合同就是雙方真實(shí)的意思表示，故以項女士的名義起訴的贏(yíng)面很小。而柳先生是近期才被告知涉案房產(chǎn)早在離婚前就已經(jīng)過(guò)戶(hù)至項女士的妹妹名下，因此我們建議柳先生作為原告起訴項女士及其妹妹，請求雙方訂立的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

在庭前梳理的過(guò)程中，我們將準備的重點(diǎn)放在了項女士無(wú)權處分損害了柳先生的利益以及項女士的妹妹取得房產(chǎn)不構成善意取得這兩點(diǎn)上。

首先，涉案房產(chǎn)屬于項女士與柳先生的夫妻共同財產(chǎn)，依據《婚姻法》第17條，夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權，因此在劉先生不知情的情形下，項女士擅自將涉案房產(chǎn)處分給自己的妹妹損害了夫妻對共同財產(chǎn)平等的處理權。

其次，從雙方訂立的離婚協(xié)議可反推，柳先生對房屋處分確實(shí)是不知情，否則不可能同意將涉案房產(chǎn)給項女士，故項女士單方處分的行為違反了我國《物權法》第97條，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。其商字將涉案房產(chǎn)過(guò)戶(hù)至自己妹妹名下的行為涉及無(wú)權處分。

第三，項女士為了規避離婚財產(chǎn)分割將自己與柳先生的矛盾告知其妹妹，與其妹妹協(xié)商后，才將房子過(guò)戶(hù)至前期妹妹名下。因此項女士的妹妹對項女士及柳先生的婚姻危機早已知情，依據《合同法》第52條，有下列情形之一的，合同無(wú)效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益。項女士存在惡意串通損害共有人柳先生的合法權益的行為，故項女士與其妹妹訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應屬無(wú)效。

最后，項女士的妹妹對辦理房屋過(guò)的背景、過(guò)程知道的一清二楚，雙方在買(mǎi)賣(mài)合同中約定的價(jià)格遠低于市場(chǎng)價(jià)，加之雙方之間并沒(méi)有真實(shí)的價(jià)款交付，不存在真實(shí)交易，依據《物權法》第106條，無(wú)處分權人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉讓?zhuān)唬ㄈ┺D讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規定應當登記的已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無(wú)處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。項女士的妹妹不屬于善意的第三人，故無(wú)權取得涉案房產(chǎn)，柳先生作為房屋共有權人有權追回。

不僅如此，開(kāi)庭時(shí)項女士強調涉案房產(chǎn)一直由自己居住使用，多年來(lái)的物業(yè)費均系自己繳納，并提供了物業(yè)費繳納的票據。由此我們在開(kāi)庭時(shí)強調了自房產(chǎn)購買(mǎi)以來(lái)項女士一直系涉案房屋的實(shí)際居住使用人更是證明了項女士與其妹妹之間并非真實(shí)的交易關(guān)系。

案件結果：

項女士與其妹妹訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

律師看法：

信任是人與人之間相處的基礎，更是夫妻感情得以延續的基石，雖然夫妻間的矛盾時(shí)有發(fā)生，但處分房產(chǎn)不是一件小事，在對房屋作出處分時(shí)要敕始毖終、謹言慎行。作出處分決定前，要對受讓人有一個(gè)全面的了解和判斷，這和血緣無(wú)關(guān)，和親疏遠近亦無(wú)關(guān)，因為利益當前，誰(shuí)都能在你面前扮演善良的人。夫妻一方的房屋處分往往涉及到因共有引起的無(wú)權處分以及第三人是否適用善意取得，而第三人往往對夫妻感情破裂引發(fā)的一方轉移房產(chǎn)知情，而與夫妻一方惡意串通，因此基于此訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同判決無(wú)效的可能性會(huì )更大。并且我們要借用這個(gè)案例提醒廣大當事人，若只是為了規避離婚財產(chǎn)分割而暫時(shí)將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)至他人名下，最好要與受讓人訂立書(shū)面協(xié)議，以避免將來(lái)無(wú)法取回房產(chǎn)的風(fēng)險。

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