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      關(guān)于借名買(mǎi)房,你真的需要慎重了

      作者:家瑜律師團隊 來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng) 時(shí)間:2023-10-09

      近年來(lái),因為借名買(mǎi)房引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮。

      葉某為了規避限購政策借用好朋友劉某的名義購買(mǎi)了一套住房,因葉某資金有限,劉某幫助其支付了一部分首付款,房屋的按揭貸款也辦在劉某名下,葉某不定期向劉某的賬戶(hù)轉賬用于償還劉某的借款及貸款。房屋購買(mǎi)后由于葉某長(cháng)期在外地工作,而劉某為解決家庭居住問(wèn)題,讓其父母暫住在該房屋中。但插曲總會(huì )無(wú)征兆的降臨,劉某的妻子起訴劉某要求離婚,并分割該房屋。

      那葉某與劉某借名買(mǎi)房的法律關(guān)系成立嗎?

      1、劉某雖然寫(xiě)過(guò)一份《情況說(shuō)明》認可該房屋屬于借名買(mǎi)房,但沒(méi)有其妻子的簽字和任何認可的文件,無(wú)法證明葉某與劉某的妻子也存在借名買(mǎi)房的合意。

      2、因葉某在外地工作,房屋購買(mǎi)相關(guān)手續均是劉某辦理。首付款及貸款均是從劉某賬戶(hù)轉給開(kāi)發(fā)商,二人之間雖然資金往來(lái)頻繁,但關(guān)于購房款仍未向劉某全部付清。

      3、葉某借用劉某名義購買(mǎi)該房屋,是為了規避限購政策,明顯違反了國家關(guān)于房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控政策,既影響第三人利益,也影響社會(huì )共同利益。

      因此,葉某與劉某之間的借名買(mǎi)房法律關(guān)系不成立,葉某可以通過(guò)民間借貸糾紛起訴要求劉某返還款項。

       

      無(wú)獨有偶,田某于1999年出資回購父親承租公房,并登記在其父親名下,后田某一直與老人居住在該房屋中。我們永遠不知道明天和意外哪個(gè)先到,田某父親不幸去世,田某的母親也已于80年代去世。田某與其姐姐商量過(guò)戶(hù)事宜,但姐姐卻提出了質(zhì)疑,雙方協(xié)商無(wú)果,田某起訴至法院。

      田某主張其與其父親之間存在口頭借名買(mǎi)房的協(xié)議,并提供了支付購房款的流水以及田某父親生前留有一份《聲明書(shū)》,對房屋購買(mǎi)過(guò)程、出資、居住情況進(jìn)行了說(shuō)明,以及日后對房屋的安排。

      根據《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)》(試行)(2010.12.21 實(shí)施)第十五條規定第二款規定:當事人一方提供證據證明其對房屋的購買(mǎi)確實(shí)存在出資關(guān)系,但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定,其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的,不予支持;其向登記人另行主張出資債權的,應當根據出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規定處理。如果出資人只有證據證明其出資,而無(wú)證據證明雙方有借名買(mǎi)房的約定,法院也不宜認定為借名買(mǎi)房關(guān)系,購房出資可被認定為債權或贈與。

      即便該《聲明書(shū)》有效,其體現的也是產(chǎn)權人對于自己遺產(chǎn)的安排,并非對借名買(mǎi)房事實(shí)的確認。田某也未曾提供其他證據佐證借名買(mǎi)房。所以,法院無(wú)法認定田某與其父親之間并不存在借名買(mǎi)房的合意。

      對此,小編也歸納總結了相關(guān)判例,對于借名買(mǎi)房的事實(shí)認定法院一般從以下幾方面進(jìn)行審查:

      1、借名買(mǎi)房的原因。原因是否具有合理性、合法性,是否違背民法基本原則公序良俗,如果為了規避限購政策、貸款政策等借名買(mǎi)房的存在較大風(fēng)險。

      2、雙方是否有借名買(mǎi)房的合意。借名買(mǎi)房合同是證明借名買(mǎi)房法律關(guān)系最直接、最有效的證據;如果是口頭借名買(mǎi)房還需要結合其他證據輔佐證明,形成完整的證據鏈條,使借名買(mǎi)房的事實(shí)達到高度蓋然性。

      需要注意的是為購買(mǎi)國家政策性保障性住房所簽訂的借名買(mǎi)房合同是無(wú)效的,因為這類(lèi)房屋需要具備購房資質(zhì),經(jīng)過(guò)嚴格的搖號審核才能購買(mǎi),如具備搖號資格的家庭放棄購買(mǎi),排號在后的家庭依次遞補。因此該類(lèi)借名買(mǎi)房合同侵犯了其他家庭的利益,應為無(wú)效。

      3、購房款的出資及購房手續辦理情況。購房款是否由借名人全款出資,且流水賬目清晰;購房時(shí)借名人是否到場(chǎng)辦理相關(guān)手續。

      4、房屋居住情況。房屋購買(mǎi)后由誰(shuí)居住、控制,購房合同、發(fā)票、房產(chǎn)證等在誰(shuí)手里,物業(yè)費、取暖費、水電費等繳納情況。

      很多人為了規避限購政策、規避貸款障礙、隱藏真正的財產(chǎn)信息等原因,借用他人名義購買(mǎi)住房。實(shí)踐中借名買(mǎi)房屢屢因登記購房人反悔、死亡等情況否認借名買(mǎi)房的事實(shí)從而引發(fā)糾紛,而法院對借名買(mǎi)房的認定也頗為嚴格。建議大家存在這中想法時(shí)可以咨詢(xún)律師,家瑜律師團隊為您提供優(yōu)質(zhì)的財富規劃與傳承法律服務(wù),如有需要可留言或撥打電話(huà)。

      愿眼中有光,心中有愛(ài),目之所及皆是美好!

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